아파트, 오피스텔 투자 취득세, 주택수, 부가세, 양도세까지 총 정리

아파트와 오피스텔 취득세 비교 

아파트는 2번째 부터 중과세가 붙어 농특세 지방세 포함 8.5%를 내지만 

오피스텔은 동일합니다. 

 

아래는 아파트 취득세 입니다. (1번째 아파트의 경우)

 

아파트, 오피스텔 취득세 

아파트는 추가 매수에 따라 취득세가 아래와 같이 오르지만 (최대12퍼) 

오피스텔은 아래와같이 동일하죠. 

(아래 내용은 농특/지방세 미포함 내용입니다.) 

경우1.

아파트를 사서 취득세 1%를 내고 

2번째 아파트를 살 경우 취득세 8%기에 오피스텔을 선택해서 4% 취득세, 

3번째에는 아파트를 사서 12% 취득세를 냄 

 

경우2. 

처음부터 오피스텔 사서 취득세4% 내고, 

2번째 아파트 사서 취득세 8%

3번째 오페스텔을 사서 취득세 4%

 

[만약 경우2에서 첫번째 오피스텔이 주택수에 포함되지 않는다면,]

[ 2번째 산 아파트 취득세가 8% --> 1%로 떨어집니다. ]

 

==> 그렇다는건 실제로 주택 및 주거용 임대로 사용하고 있던 오피스텔을 

       추후 업무용 임대로 변경 후(사업자등록이 되어있는 다른 사람에게 임대) 

       구청에주택분 재산세에서 --> 상가분 재산세를 내게 되면 

       업무용 오피스텔로 주택수에서 카운트가 안되기에

       1%의 취득세로 아파트를 취득할 수 있습니다 

       [사용용도는 현행법상 최종 사용용도 기준으로 정해지기에] 

       [최종적으로 용도가 변경되면 해당 용도로 적용됩니다.]

 

 

 

오피스텔 분양권 주택수 포함여부 

그렇다면 분양권은 어떨까요? 

아파트 분양에 당첨이 되었다면 1주택자가 됩니다. 

오피스텔은 분양에 당첨되었지만 1주택자가 되지않아 

추후 아파트 분양에 1순위로 신청가능하지요.  

하지만, 

오피스텔 분양권에서 4% 취득세를 내고 

등기를 치면 얘기는 달라집니다. 

 

주거용 오피스텔, 분양권, 입주권 모두 취득세에서 주택수로 포함하여 

세금을 더 거두겠다는 정부 정책이죠. 

업무용

자가 또는 임대를 등록하는 경우 

자가 or 임대 (보통 기업이 주체가 되므로 "사업자등록 되어있음") 

해당사업자로 부가세 환급가능 세입자가 전입신고를 할 시,

주거용으로 변경되므로 

세입자가 전입신고를 하지 않는 조건으로 임대를 하죠

 혹시라도 전입신고 되어 주거용으로 잘 사용하고 있으면서 

 주택 사용용도로 변경신청하여 주택분 재산세를 내지않고 있었고 

 주택으로 count 되지않아 추가적인 이득을 봤다면 

 추후 세금조사시, 충분히 걸릴 수 있으며 

 과세관청에서 실질 사용용도로 트집잡아 중과세로 추칭할 수 있습니다.  

 

주거용 

자가는 사업자가 아니기에 부가세 환급안되며

임대를 할 경우,

주택임대사업자를 등록해야함

일단 주거용이기에 부가세 환급은 안됩니다.

 

※아파트와 오피스텔 양도소득세 조건은 동일합니다.  

 

▼1세대 1주택 비과세 요건은 아래와 같습니다. 

1세대 1주택이어야 하며 해당 주택을 2년 보유하고 2년 거주해야하며 9억 이하여야 하죠 

 

▼1세대 2주택 비과세 요건은 아래와 같습니다. 

첫번째 주택을 2년 보유해야하며 

가지고 있던 부동산은 1년 이상 소유하고 있는 상태에서 2번째 주택을 취득해야 합니다. 

또한 첫번째 주택을 3년이내 처분해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.  

(9억원 이하 주택에만 해당됩니다.) 

 

9억원 이상은 높은자산으로 분류되어

최소 10년이상 거주이력을 갖고 있어야 공제혜택을 주고 있습니다. 

세율이 중과되면서

2주택 + 20%P

3주택 이상 +30%P

최고세율이 72%!!

 

일반적으로 2주택자는 실효세율이 40%, 3주택 이상자는 50% 정도였지만 

이제 2주택자는 50%, 3주택자 이상자는 60%이상으로 더 많이 때갑니다..  

 

▼양도세에서 중과 배제를 받을 수 있는경우

20년7.10 부동산 대책에서 임대사업자 제도가 폐지되었습니다. 

[단기임대(4년) 과 아파트 장기일반 매입임대(8년) 폐지]