청약 당첨된 분양권의 취득일에 따른 양도세와 취득세 차이!!

 

아시다시피 분양권은 원래 부동산을 취득할 수 있는 권리이기 때문에,

엄밀히 말하면 주택은 아닙니다.

다만, 21년 이후 취득하는 분양권부터는

다른 주택의 비과세 및 중과세를 판단할 때 주택수에 포함하도록 법이 개정이 되었습니다.

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그럼 양도세 비과세 및 중과세율 적용을 위한 주택수에 포함하는 것 까지는 잘 알겠는데, 분양권의 취득시기를 언제로 하는 것이 합리적일까요?

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분양권이 당첨되고, 매매계약을 하고 계약금을 낸 시점?

아니면, 중간에 전매를 할 수도 있으니, 최종적으로 잔금을 지급하고, 등기가 나서 주택의 모습을 갖추었을 시점??

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이와 관련하여 최근에 예규가 나왔는데요

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청약으로 당첨된 분양권의 취득시기는 청약당첨일입니다.

기획재정부 재산세제과-85,2022.01.14

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이와 관련하여 바로 3일 뒤에 유사한 사례가 나왔습니다. 

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○ 2016.11.10. 충남 천안시 소재 A주택 취득 ​ ○ 2019.3.8. 충남 아산시 소재 B주택 취득 ​ -> 2020.12.18 충남 천안시 조정대상지역 편입 ​ ○ 2021.1.5. 충남 아산시 소재 C주택 청약 당첨 ​ ○ 2021.1.21. A주택 매도(잔금청산 및 소유권이전) ​ ○ 2021.1.22. C주택 분양권 공급계약 체결

일시적 2주택인 상태에서 C분양권에 당첨이 되었네요..

당첨된 분양권은 21년 이후 이구요...

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이때, 1세대 1주택 판정 시 주택 수에 포함되는 아파트 분양권의 취득시기가 청약당첨일인지, 또는 아파트 공급계약을 체결한 날인지??

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가 질문입니다.

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입주자 모집공고에 따른 청약이 당첨되어 분양계약한 경우
'소득세법 제88조 10호'에 따른 분양권의 취득시기는 청약당첨일임

양도, 사전-2021-법규재산-0226, 2022.01.17

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결국 A주택은 B주택 취득 후 3년내 매도시 일시적 2주택 비과세를 받을 수 있었지만,

당첨된 분양권의 취득시기가 청약 당첨일이기 때문에 3주택이 되어 비과세를 받을 수 없습니다.

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뿐만 아니라, A주택은 양도시점에 조정대상지역이기 때문에

3주택 중과세율(30%)을 적용받게 됩니다.

당연히, 장기보유특별공제도 적용받을 수 없구요...

(물론, 기준시가 3억 이하의 주택이라면 예외적으로 중과세율을 적용받지 않을 수 있겠지만 사례의 내용만으로는 파악이 되지 않네요..)

 

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만일, 비조정대상지역인 아산의 집을 먼저 팔았다면...

적어도 중과세율이 아닌 일반양도소득세율을 적용받을 수 있었기 때문에, 세금폭탄은 피할 수 있었을 것입니다..

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이처럼 다주택자가 조정과 비조정지역의 주택을 가지고 있다면,

처분순서가 상당히 중요해집니다.

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승계분양권의 취득시기는 잔금지급일입니다.

분양권 당첨자로부터 프리미엄을 주고 사는 경우에 해당합니다.

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[소득세법 제98조에는 양도 또는 취득시기]를 열거하고 있습니다.

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자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는

 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 

대통령령으로 정하는 경우​를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

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구분	취득시기
원분양자	분양권 당첨일(계약일 X)
승계분양권자	잔금지급일

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취득세법에서의 분양권의 취득시기는 양도소득세와 다릅니다.(주의)

2020.8.12. 이후 취득한 분양권은 양도세처럼

다른 주택의 취득세 중과 여부를 판단할 때 주택수에 포함되도록 법이 개정되었습니다.

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똑같이 개정되었음에도 불구하고

분양권의 취득시기를 적용하는 규정은 다릅니다...

 

 

부동산세제과-2469, 2020. 9. 17 ​ 일반적으로 분양사업자(시행사)와 수분양자간 분양 계약을 체결하여 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일, 전매와 같이 분양권을 승계취득하는 경우는 잔금지급일로 보아 적용하고 있습니다.(다주택자 및 법인취득중과 적용요령(2차) 운영지침, 부동산세제과-2469, 2020. 9. 17.)

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양도세와 취득세를 주관하는 기관이 다르다보니

이렇게 서로 다르게 규정을 하고 있는 거 같습니다...

결국 분양권의 취득시기를 다시 한 번 정리해 보면

아래와 같습니다.

구분	양도세법상 취득시기	취득세법상 취득시기
원분양자	분양권 당첨일	분양권 계약일
승계분양권자	잔금지급일	잔금지급일

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