요즘 부동산 규제 강화로 투자자들은 비규제만 찾아다니고 있습니다.
특히 아파트를 기 보유하고 있는 다 주택자들은 취득세, 종부세 부담이 심해졌기 때문에
규제를 피하는 방법을 찾을 수 밖에 없습니다.
그 중에서도 요즘 제일 인기가 많은 생활형 숙박 시설 양도 소득세에 대해 알아보겠습니다.
생활숙박시설 규제는 타 상품에 덜 하기 때문에 비규제 투자수요가 몰릴 수 밖에 없습니다.
생활형 숙박 시설 규제
생활형 숙박시설!!
호텔컨시어지 서비스를 누리며
실거주ㅡ 또는 전월세 임대가 가능한 다양한 장점을 갖는 부동산입니다.
건축법 시행령 제3조 5항에 따라 용도별 건축물의 종류로는 숙박시설로 분류되는데
이때 일반숙박시설 및 생활숙박시설, 관광숙박시설, 다중생활시설,
그밖의 가~다목까지의 시설과 비슷한 것으로 정의되고 있습니다.
숙박업도 되고 직접 살수도 있고 임대로 줘도 됩니다.
현재까지 부동산 대책은 아파트와 오피스텔에 집중되어 있지만,
아직은 안전한 영역이 바로 생활형숙박시설입니다,
하지만 규제면에서 알아둬야 할 점들이 많이 있으니 유의하셔야 합니다.
생활형숙박시설은 장기체류형 서비스 레지던스로 분류되며
일반 임대사업자로 등록을 해야 운영이 가능하고, 임대업과 숙박업 중에 선택해야 합니다.
개별등기가 가능하고 전입신고가 가능하기 때문에 전월세로 임대를 놓을 수 있습니다.
숙박업으로 운영할 경우 숙박등록이 가능합니다.
청약시에는 주택수에 포함되지 않는다.
하지만 전입신고를 하게되면 주택수에 포함되어
전입신고 후 30일이 지나면 주택수로 간주되니 이점을 유의해야합니다.
취득세는 4.6% 로 오피스텔과 동일하고
부가세는 환급대상이며 재산세는 0.25%
종부세는 면제지만 주택인정이 될 경우 납부대상이 될 수 있습니다.
양도세도 일반세율이 적용되지만 주택으로 인정 될 경우 중과 대상이됩니다.
담보대출 규제 대상이 아니므로 대출지원 한도가 높다.
전매 제한도 없어 분양 후 언제든지 전매가 가능합니다.
청약시 청약 통장도 필요 없고 인터넷 청약이 의무도 아닙니다.
아파트와 생활형 숙박 시설을 비교해보겠습니다.
요즘은 수도권 대부분이 투기과열지구로 지정되어 있기 때문에
투기과열지구를 기준으로 삼았습니다.
정리하자면,
▶청약 : 아파트는 청약 통장 2년이상 가입해 있어야하며, 신청 지역과 해당 타입 기준으로 예치금도 충족해야합니다.
생숙은 청약통장 자체가 필요없습니다.
▶1순위 청약 자격 : 아파트는 무주택 또는 1주택 세대주 이어야하고,
이때 유주택은 처분조건이 붙으며, 세대전원이 5년이내 당첨이력이 없어야합니다.
해당지역에 거주해야 1순위가 됩니다.
생숙은 만19세 이상이면 누구나 가능합니다.
▶전매 제한 : 아파트는 등기시까지 전매가 불가하고 일정기간 이상 실거주도 필요합니다.
하지만 생활형 숙박시설은 계약 후 전매가 무제한 가능합니다.
▶대출 제한 : 아파트의 경우 유주택자는 원칙적으로 주담대가 금지됩니다.
생숙은 규제가 전혀없습니다.
▶세금: 아파트는 2주택 이상 시 종부세와 양도세가 중과 대상이지만
생숙은 분양권상태에서는 종부세, 양도세가 적용되지않는다.
생활형 숙박 시설의 종부세는 등기전인 분양권 상태에서는 관계가 없지만
등기 후에는 주거용으로 사용할 경우에만 과세대상이 될 수 있습니다.
(시,군,구청에 주거용으로 신고할 경우)
지방세인 추득세는 형식을 기준으로 , 국세인 양도소득세는 실제 사용 용도에 따라 주택 여부를 판정합니다.
▷취득세 : 대장을 기준으로 주택 여부를 판정한다는 것은
실제 사용용도가 주거용이라고 하더라도
일정 요건을 갖춘 경우에만 다른 주택을 취득할 경우
오피스텔을 주택수로 포함 한다는 것입니다.
이에 반해 양도소득세는 대장의 용도가 무엇이든
실제 사용 용도에 따라 오피스텔이 주택 수 포함 여부를 판단합니다.
국세인 양도소득세가 실질 과세라는 의미입니다.
취득세제 상 오피스텔 주택 수 판정 구분 실익은 분양권에 의한 취득이든 주거용으로 취득하든
오피스텔을 취득하는 경우에는 주택 중과세율은 적용되지 않으며 업무용 4% 취득세가 적용됩니다.
오피스텔이 주택수에 포함되는 경우 2020.08.12 이후 취득한 오피스텔 중
주택분 재산세가 과세 되는 오피스텔이라고 했습니다.
기준 시가 1억원 이하의 주택 수에 포함되는 오피스텔을 보유중에
신규 주택을 취득하더라도 중과세의 예외주택에
해당되어 취득세 중과세율은 적용되지 않습니다.
취득세는 형식기준
양도소득세는 실제 사용 용도로 판정합니다.
▷양도소득세 : 오피스텔이 주거용으로 사용될때 무조건 주택으로 간주합니다.
재산세 과세여부, 사업등록 여부와 관계없이 실제 주거용으로 사용하면 주택으로 봅니다.
이것이 국세인 양도소득세가 실질과세라는 의미라고 했습니다.
오피스텔을 실제 주거로 사용하고 있다면 양도소득세에서는 이를 주택으로 보기 때문에 보유중인
다른 주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세가 불가하다는 것입니다.
전입세대가 없고, 사업자등록이 되어 있어도 요즘은 과세 관청이 현장확인을 통해 오피스텔을 실제 주거용인지를 확인하고
비괏[를 부인하는 경우가 발생하고 있습니다.
오피스텔 세금 관련해서 가장 중요한 요소는 취득세는 형식 기준이나 양도소득세는 실질 과세로
실제 사용하는 용도가 무엇인지가 중요합니다.
현행 부동산 규제를 피해
투자가 급증하고 있는
"생활숙박시설 분양"!
허와 실에 대해 알려드립니다.
(장점과 단점)
분양 청약 시 ①청약통장 불필요, ②주택수 산입 배제(취득세 및 양도세 중과 배제), ③전매 가능(P 붙여서 팔기) 등등 현행 부동산 규제를 피해, 생활숙박시설 분양에 나서는 투자자가 많습니다.
완판행진을 벌이는 생숙
업체에서도 이를 광고하면서 분양완판을 하는 등 흥행하고 있기도 하구요.
업체에서 홍보하는 위 문구들.... 뭐 맞는 말입니다. 하지만 틀린 말이기도 합니다.
생활숙박시설이란?
생활숙박시설은 흔히 외국에서 볼 수 있는 "레지던스"와 같습니다. "숙박시설"인거죠! 숙박시설이지만 호텔과 달리 취사가 가능해 가족단위 관광객이나 장기 숙박하는 투숙객에게 인기가 많죠
방콕의 레지던스
방콕에서 가드들이 지키고 있는 이런 레지던스 많이 보셨죠? 이게 바로 생활숙박형시설입니다ㅎㅎ
분양회사에서 마치 주택처럼 포장해서 그렇지 행정적으로 봤을 때, 숙박시설입니다.
과거 2012년 이전에는 이게 "임대업 Vs 숙박업" 분쟁이 있었고(법적으로 미비되어 있었음), 논란이 많았지만... 12년도에 공중위생관리법이 개정되면서 숙박업으로 확정했습니다.
생숙의 장점과 단점에 대해
생숙의 장점
생활숙박형시설 분양시 가장 홍보대행사에서 늘 이야기 하는게 현행 주택에 대한 규제를 피한다는 점입니다. 주택이 아니므로 당연히 주택 수에 산입되지 않고, 취득세 중과도 되지 않고, 양도할 때도 양도세 중과되지 않습니다.
당연하죠!! 주택이 아니니까요!!!
그런데 대행사에서는 마치 주택인데, 주택의 규제는 다 피하는 것 처럼 이야기 합니다(이게 문제죠)
무튼 장점은 ① 취득세 4.6%(다주택자 최대 12%)
② 재산세는 0.25%(다주택자 종부세 최대 6%)
③ 양도세는 일반세율(다주택자 최대 70%)을 적용받습니다.
다주택자 취득세(출처 : 국토교통부)
만약 주택이었다면.... 1세대 1주택은 취득세 1.1~3.3%(지방세 포함)이지만,
다주택자 취득세 세율은 최대 12%까지 올라갑니다.
다주택자 종부세(출처 : 국토교통부)
보유세의 끝판왕인 종부세의 경우 다주택자는 최대 6%까지 보유세를 내야됩니다...
다주택자 양도소득세 (출처 : 국토교통부)
다주택자의 경우 양도세는 최대 70%까지 때려 맞을 수 있습니다.
생숙의 경우 이런 다주택 중과를 다 피할 수 있습니다.
취득하는게 주택이 아니라 숙박시설이니까요
게다가 주택이 아니므로
전매가 가능합니다.
주택법의 적용을 받는 주거용 건물이 아니므로
분양 시 청약통장이 필요없고, 전매제한도 없습니다.
즉, 가격이 오르면 프리미엄을 받고 처분할 수 있습니다.
물론 양도세를 납부해야 되지만, 위에서 보신 것 처럼 다주택자 적용을 받아 70% 내는게 아니라
일반세율의 적용을 받습니다.
양도차액이 8,800만원 이하면 24%, 3억~8,800만원 사이면 35% 정도 양도세 세율을 적용 받겠네요
생숙의 단점
21년 5월 국토부 보도자료 : 생숙 불법을 뿌리 뽑자
생활숙박시설이므로 분양받은 사람은 의무적으로 숙박업 신고를 해야됩니다.
21년초 규제를 피한 편법으로 생숙 광풍이 불자 국토부에서
생숙은 주택이 아니라 숙박시설임을 알리고 단속하겠다고 발표했죠
(생숙 마치 합법적인 주거용인줄 착각하고 분양받는 사례가 급증했음)
21년 11월 시행되는 건축법 개정내용 관련 국토부 보도자료
그리고 6개월 뒤 2021년 11월부터 관련법이 개정되어
분양업체는 의무적으로 분양자에게 주거용으로 사용할 수 없다는 사실을 통보하고
확인서를 받도록 건축법을 개정했습니다.
하도 분양업체에서 마치 거주할 수 있는 주택인 것 처럼 홍보해서 이런 법이 만들어진겁니다;
숙박업 미등록시 처벌
만약 숙박업 등록을 하지 않을 경우 1년이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금형을 받을 수 있습니다.
만약 주거용으로 사용이
확인 될 경우
① 공중위생관리법 상 벌금
② 주택으로 간주되어
취득록세.양도세 중과
또한 주거용으로 사용하는게 확인 될 경우 세법상 주택으로 간주되어
주택수에 산입이 됩니다. 즉, 다주택자로서 불이익을 받게 되는거죠...
주의사항!!!
부동산(혹은 업체)에서
전입신고는 안되도,
전세권 설정해서 임대
놓을 수 있다고 하던대요?
(그럼 합법 아닌가요?)
위 부동산(업체)의 말에는 두가지 오류가 있습니다.
첫째, 전입신고는 가능하며 /
둘째, 전세권을 설정했다고 해서 주거용으로 전세 주는게 합법이 아닙니다.
먼저 말씀드리면, 법적으로는 전입신고가 가능합니다.
기숙사든 오피스텔이든 다가구주택이든
어디든 주민센터에서 실제 거주하는게 맞으면 전입신고 해 줍니다.
단, 전입신고 할 경우 거주용이 인정되므로
세법상 주택으로 보기 때문에 집주인이 절대 안하려고 하겠죠.
그래서 생숙의 경우 부동산이나 업체에서 전입신고가 불가능하다고 말하는 겁니다.
그래서 차선책으로 "전세권"을 설정해서 전세금을 보호 받으라고 부동산에서 말합니다.
전세권은 주택에 국한되어 권리관계를 설정하는게 아니라 부동산 전체에 대해 설정이 가능합니다.
간혹 전세권 설정이 되니까 합법적인 전세라고 생각하시는데....
그게 아니라 모든 부동산에 대해서는 전세권 설정이 가능합니다.
세법상 주택으로 보는 것과 민법상 전세권을 설정하는 것은 별개의 문제니까요
그리고 전세권을 설정할 경우 아파트나 다세대 주택(빌라)와 달리
토지와 건물분을 따로 보므로 향후 경매로 넘어가서 강제처분되어 배당받을 때,
가액이 낮게 책정될 수 있습니다(그래서 근저당으로 설정하라는 이야기도 합니다)
요약 !
생활숙박시설 분양 광고를 다 믿지는 마라, 그리고 아래 몇가지 사항에 대해 알고 해라
① 생숙은 주거용이 아니라 "숙박업용"이다.
② 주거용으로 전세주거나 숙박하다가 걸리면 세법 상 주택수 산입
(세금 중과)은 물론 공중위생관리법상 벌금을 문다
③ 편법으로 전세권 설정을 하는데,, 그거 한다고 합법이 아니다.
다시 종합하자면
1. 주택처럼 포장해서 그렇지, 숙박시설임.
2. 매수하면, 숙박업 신고를 해야함.
3. 주거용으로 사용하면, 공중위생관리법상 벌금을 냄 / 주택으로 간주되어 취등록세, 양도세 중과됨.
4. 전입신고는 가능하지만, 전입신고하는 순간 주택으로 간주되어 주택으로 간주되어 취등록세, 양도세 중과됨.
5. 전세권 설정이 가능하긴 함.(전세권 설정은 모든 '부동산'에 가능하므로)
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