종로구 창신동23번지 재개발 시세 및 투자가치 파악 [민간재개발 후보지]

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창신동23번지는 지난해12월28일 서울시의

신속통합기획 후보지 21곳 중 1개구역으로 선정

 

주택 재개발 후보지 권리산정기준일은

지난해 공모일인 9월 23일이며,

 

이후 2023년까지 선정되는 후보지의

권리산정기준일은 2022년1월28일로 지정되어

서울시는 빌라신축지분쪼개기를 원천봉쇄하였습니다.

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이번 21곳 후보지는1월2일부터 2023년1월1일까지

토지거래허가구역으로 지정되어

주거지역 대지18㎡,(5.4평)초과면적에 대하여는

2년이상 실거주가 가능하여야 매매할 수 있게 되었네요.

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허가신청은 관할구청에 신청서, 토지이용계획서,

자금조달계획서 등을 제출하면15일 이내에

검토하여 허가 또는 불허가 통지를 하게 되며,

만약 기간 내에 허가없이 계약체결 및 부정한방법으로

허가를 받을 경우, 거래시점 공시가의 30%범위 이내에

과태료가 부과될 수 있습니다.

 

창신23번지 일대 위치도

창신동23번지 일대 주택 재개발지 후보지는

2007년 창신11 재정비 촉진지구로 지정되었으나,

반대 찬성율이 50%가 넘으면서

고(故) 박원순 전 시장이 취임하여 2013년10월

뉴타운해제 1호구역으로 해제되었고,

2014년5월 도시재생선도지역고시

현재에 이르게 되었습니다.

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창신동23번지 일대 재개발후보지는

제2종일반주거지역 7층이하, 위탁고도54-236m,

정비구역면적41,272㎡부지에 토지등소유자 약 320명

개인소유의 토지는23,718㎡(56.8%),

국·도·시유지11,891㎡,(28.5%)는

다른 구역에 비하여 높은 비율을 차지하고 있으며,

현재 동의율74%로 조사되었습니다.

건축개요 및 공급세대수

창신동 구역 내 창신아파트는

기획재정부소유토지면적 3,274.7㎡(8%)로

토지등소유자 61세대가 점유하고 있고,

2020년전용면적42.15㎡,

공동주택가격1억2700만원의200%인

2억5500만원에 거래되었습니다.

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건물만 소유하여도 입주권을 받을 수 있으나,

도시정비사업 구역 내에 점유하고 있는 국·공유지는

개인이나 단체 또는 조합에서 인근 단독주택대지

평당 시세(10년불하)로 매수가능합니다.

종전감정평가 조합원

주택 재개발 입안 시, 개발 가능용적률 산정식은

허용 용적률 임대주택 설치 용적률 인센티브 및

공공시설로 제공한 면적/공공시설 부지 제공한 후의

면적 등을 고려하여 법적상한용적률로

인센티브가 주어지고 있습니다.

추정사업비

공공시설(기부체납,기반시설)로 제공한면적 중

순부담률은 정비구역 내 신설되는 기반시설과

건축물 환산 부지면적을 더한 값에 신설되는 기반시설

내 기존 국·공유지와 용도폐지되는 기반시설를 뺀 값이

순부담비율로 동행에서 보유하고 있는 주택재개발보유

데이터(700개)10%내외로 도출되고,

종후자산평가액 분양가

새로 설치한 기반시설의 설치비용 범위 내에서

용도폐지되는 국·공유지는 무상양도 되며,

나머지 용도폐지되는 국·공유지는

인근 단독주택대지평당 거래되는 시세의 75%안팎으로

조합측에서 유상으로 매입하고 있습니다.

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창신동23번지 일대 정비사업구역은

정비구역면적 41,729㎡ 부지에

토지등소유자320명이 기반시설15%, 6,259㎡를

기부체납하고 순부담율10%

대지면적35,470㎡부지에 건축면적7094㎡,

용적률248.9%적용가능합니다.

사업분석 비례율

지하44,142㎡ 철큰콘크리트구조에

지하2층부터 지상25층 20개동, 임대비율20%,

198세대포함 총 989세대를 건립할 계획이고,

향후 서울시 신속통합기획으로

정비구역이 지정되면 오차범위는 미미할 것으로 예상됩니다. 

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추진위 측은 창신아파트와 접하여있는 경찰서 부지를

매입하여 구역 면적을 넓혀, 제3종일반주거지역으로

종상향계획하고 있는것으로 조사되었습니다.

종로구 사직동23번지 추정분담금

노후도는 주거환경정비조례의 기준에 따르며,

창신동 23 일대는 서울특별시 도시및주거환경정비 조례

제1장 제4조에 의거합니다.

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아래 이미지인 정략적 평가지표 총점 등은

부동산플래닛 및 건축물대장열람하여 도출되었습니다.

정략적 평가지표 총점

노후 불량 건축물이란

결함 또는 낡아 불량한 주거환경을 가지고 있거나,

새로운 건축물을 짓는 비용보다 이후의 가치가 높아지는

경우를 말하며, ‘노후’의 기준은 행정상 대체로 20년을

그 기준으로 삼으며,

서울은 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 제4조

노후·불량건축물에 따릅니다.

법적요건 검토결과

공동주택이란

「건축법」에서 복도 계단과 같은 설비의 일부나 전체를

각 세대가 공동으로 사용하는 것을 일컬으며, 하나의

건축물 안에서 각 세대가 독립된 주거공간을 가지고

생활할 수 있는 구조의 주택을 말합니다.

노후도 충족 연수는 30년, 현재 찾아보기 힘들지만

철근콘크리트가 아닌 벽돌조는 20년입니다.

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공동주택 이외의 건축물은|

다가구, 단독주택, 근린시설을 말하며

단독주택 철근콘크리트 포함 노후도 20년,

다가구 및 제1,2종근린주택은

30년을 기준으로 책정합니다.

감점 현황

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신속통합구역으로 이번에 선정된

종로구 창신동 23구역(창신3동)의 과거3년 시세추이를

공시지가 또는 공동주택가격 대비 거래가격 비율로

살펴보겠습니다.

신속통합기획 가점

창신동23번지 일대 접도율

이 일대의 다세대주택은 과거 3년 180% 수준이었다가

현재 300%를 웃도는 수치를 보여주고 있습니다.

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단독주택은 200% 수준이었다가

2020년에는 최고 330%로 약 1.6배의 상승을

나타내고 있으며, 2021년에 거래된 이력은 없습니다.

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창신아파트는 170% 수준이었다가 2020년에는

최고 200%로 약 1.17배의 상승을 나타내며,

2021년에 한건의 거래는 가족간 거래로 추정됩니다.

창신동23구역 일대 단독주택 실거래가

부동산 플래닛 최근거래가

 

창신동23구역 외 인근의 시세추이는

다세대 주택은 과거 160% 수준이었다가

현재 370%로 최고비율을 보여주고 있습니다.

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단독주택은 최근 1년 사이에 117% 이었다가

현재 416%까지 상승된 상태입니다.

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인근 아파트는 2020년도와 큰 차이없이

170%정도의 비율을 보여주고 있습니다.

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보문파크뷰자이는

총 1,186세대의 규모로 지상 최고 20층 높이(17개동)

(주)지에스건설이 시공사를 맡아 2017.01월에

입주한 6년차 단지입니다.

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전용 84타입 1년단위의 실거래가 추이를 보면

2021년 09월 13억원

2020년 09월 11억2천만원

2019년 10월 9억원 으로 거래되었고,

2021년 08월 14억원이 최고가로 기록되었습니다.

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e편한세상보문은

총 440세대의 규모로 지상 최고 15층 높이(7개동)으로

(주)대림건설이 시공사를 맡아 2013.12월에 입주한

10년차 단지입니다.

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전용 84타입(공급 34평)의 실거래가 추이를 보면

2021년 09월 10억원

2020년 09월 9억5천300만원

2019년 10월 7억9천200만원으로 거래되었습니다.

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2021년 09월 10억9천만원이 최고 높은 금액입니다.

첫 번째 호재인 GTX-B노선은,

인천시 송도~남양주시 마석구간으로 연결되며

대한민국 국토를 좌우로 연결하는 노선입니다.

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이 노선이 개통되면, 송도역에서 서울역까지의 시간이

현재 80분에서 30분 안쪽으로

대폭 줄어들기에 효과는 극대화될 것입니다.

두번째 호재는 업무지구와의 접근성입니다.

영등포, 여의도, 노량진 업무지구로는

1시간 이내로 이동이 가능합니다.

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또한 가장 규모가 큰 업무지구인 강남,서초구까지

40분정도로 갈 수 있습니다.

따라서, 종로구가 가지는 입지의 힘은 상당합니다.

 

 

​종로구 창신동23번지에 대한 리뷰를 마치겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다.