용산 청파2구역 주택재개발 [신속통합기획] 시세추이_투자가치 분석

신속통합기획 

 

용산구 청파동1가 청파2구역 일대로

선정시 45%의 동의율과 구역 선정 발표 후,

현지 부동산은 문의 및 상담이 폭주중이라고

밝히고 있습니다.

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21년 4월부터 추진위원장이 활동중으로

구역 내 상가가 거의 없으며 비대위 움직임은 없고

매물이 잠긴 상태로 조사되었습니다.

용산구 청파2구역 공고되어 있는

정비구역면적83,788㎡로

제1종일반주거지역 약47,000㎡,

제2종일반주거지역(7층이하) 약35,239㎡

제3종일반주거지역 약1,549㎡로 조사되었고,

대공방어협조구역77-257m,

청파2구역 평균해발고도는 65m로

제1종일반주거지역 47,000㎡에 대해서는

종상향이 필수조건이 되어야 할것이며,

종상향기부채납15%충족을 위해서는

현금,기반시설 등이 필요합니다.

용산구 청파동1가 토지이용계획

용산구 청파동1가 청파2구역은

정비구역면적83,788㎡에 종샹향에 필요한

기반시설15%, 국,공유지등 별도로하고,

평균기반시설15%,12,568㎡에 용적률249%가

된다는 가정하에 지하2층부터 지상25층, 20개동,

총1994세대로 건립이 가능합니다.

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청파2구역 토지등소유자수 1505명으로

1994세대건립을 위해서는, 소형임대주택20%,

399세대 필요합니다.

청파2구역 분양가상한제 적용되어

일반평균분양가 평당평균3200만원으로 추정하였고,

조합원평균분양가는

일반분양가의80%로 책정하였습니다.

토지등소유자가 1505명으로 임대세대수339세대를

제외하면 일반분양아파트세대수는 90명입니다.

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일반분양세대수90명으로 일반분양수익이

8백2십억4400만원입니다.

아래 이미지 사업성 비례율100%가 되기 위해서는

종전감정평가금액이

4천3백2십억779만원으로 감평되어야하고,

청파2구역 내

총 토지공시가는 3천5백7십억669만원이며,

총 토지공시가의 121%인

4천3백2십억779만원으로 책정하여

비례율100%가 되었습니다.

종전감정평가 금액이 높아지면 비례율하락,

(토지공시가 상승은 비례율하락으로 사업성저하)

건물면적비용은

종전감정평가금액에 포함하지 않았습니다.

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아래 사항은 토지거래허가구역 지정 공고문의

구역도를 토대로 부동산플래닛 및 건축물대장 열람하여

산출한 데이터입니다.

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주택재개발후보지 용산 청파2구역은

청파동1가89-18번지(청파로71나길23-4)일대에 위치

정량적평가 66.1점과 구역 내 건물동수 481동 중

10년이하 신축18동으로 추가 가점5점으로

도합71.11점으로 용산구 후보지에 선정되었습니다.

용산청파2구역 정량적 평가지표 총점

최근 주택재개발을 추진중인 구역에 대하여

노후도동수와 노후도연면적 비율의 차이가

약 12% 정도 벌어지는 것으로 확인됩니다.

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구역 중 연면적 기준 미달되는구역은 3곳으로

과소필지,접도율,호수밀도 중 다른 하나가 충족되어

재개발 구역 지정절차 진행중에 있으며 청파2구역도

이와같은 양상을 보입니다.

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용산구 청파동 1가 청파2구역은

선택요건중 과소필지와 호수밀도 2개요건에서

만점을 획득하며 총점의 50%를 차지했습니다.

주택재개발 구역지정 법적요건 검토결과

청파2구역 내 과소필지(90㎡미만) 비율 약 57% 입니다. 

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호수밀도는 「도시및주거환경정비조례」를 제정하며

서울인근인 경기도와 인천시와 함께

당초 70호/h로 시작하였고,

대전광역시 및 부산광역시는

제정당시부터 50호/h 이상으로 운영중에 있어

권역별로 다르게 운영되는것을 확인할 수 있으며,

현재 서울시는 그 중간수치인 60호/h로

2006년부터 운영되고 있습니다.

 

용산롯데캐슬센터포레 호가

호수밀도란

건물이 얼마나 빽빽하게 밀집했는지 보여주는 지표로

정비구역 면적 1헥타르당 건축된 건축물 동수를 말하며,

1헥타르(㏊)는 10,000제곱미터(㎡)/ 3,025평이므로

청파 2구역의 면적을 헥타르로 변환후

건축물의 주택수를 나눈 백분율을 계산하였습니다.

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참고로 존치되는 공원이나 학교,

사업이 완료된 공원 등은 면적에서 제외하며

대상지의 청파초와 배문중은 존치구역으로 구역지정

당시부터 배제된 면적이고

자연녹지지역 내 정비예정구역은 심의를 거쳐

호수밀도 규정을 적용받지 않습니다.

가점에대하여

접도율은 적정 기준인 폭(4m)를 유지하여

긴급차량이 진입할 수 있는 도로의 비율을 판단하는

지표인 주택접도율의 기준은 40%이하로

비율이 낮을수록 좋지않은 주거환경임을 뜻하며

구역 내 집들 중 좁은 골목길 안의 집들이 60% 이상을

차지해야 한다는 이야기입니다.

용산구 청파동1가 접도율

이 일대의 다세대 주택은

과거 3년 160% 수준이었다가

현재 250%를 웃도는 수치를 보여주고 있습니다.

단독주택은 170% 수준이었다가

2021년에는 최고 420%로

약 2.4배의 상승을 나타내고 있습니다.

구역 내의 아파트는 따로 존재하지 않습니다.

아래 이미지는 국토부 실거래가 기준입니다.

청파2구역 단독주택 및 다세대 시세추이

청파2구역 외 인근의 시세추이도 알아보겠습니다.

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다세대 주택은 과거 120% 수준이었다가

현재 350%로 최고비율을 보여주고 있습니다.

단독주택은 최근 3년 사이에 160% 이었다가

현재 최고 580%까지 상승된 상태입니다.

인근 아파트는 공동주택가격 상승으로 인해

큰 차이가 없는 상태입니다.

용산구 청파동1가 인근 단독주택 및 다세대주택 시세추이

서울역센트럴자이는

총 1,341세대의 규모로 지상 최고 25층 높이

(14개동)으로 (주)지에스건설이 시공사를 맡아

2017.08월에 입주한 6년차 단지입니다.

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전용 84타입(공급 34평)의

1년단위의 실거래가 추이를 보면

2021년 10월 18억3천만원으로

최고높은 금액거래가이며,

2020년 11월 16억5천만원

2019년 12월 13억6천5백만원 으로 거래되었습니다.

서울역센트럴자이 시세추이

용산롯데캐슬센터포레는

총 478세대의 규모로 지상 최고 22층 높이

(7개동)으로 (주)롯데건설이 시공사를 맡아

2019.04월에 입주한 4년차 단지입니다.

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전용 84타입(공급 34평)의

1년 사이의 실거래가 추이를 보면

2021년 08월 19억원으로 최고가로 거래되었으며,

2021년 06월 18억원

2021년 01월 16억4천만원으로 거래되었습니다.

용산롯데캐슬센터포레 시세추이

서울역 일대 도시재생활성화 사업입니다.

용산구 한강대로 405(서울역) 일대

총 5개 권역을 아우르며

종합적으로 재생하는 내용이 사업의 핵심입니다.

예로부터 서울은 한양도성 관문에 위치한 관광거점으로

역사,경제,문화,공간적으로 잠재적인 힘이 있지만,

현재 저이용되고 있다 판단하여 새롭게 재생을 통해

발전시키고자 사업을 진행중에 있습니다.

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현재 서울역 개발로 깨끗해지고 공원으로

주변 야경을 찾는 사람이 많아짐에 따라

앞으로의 재생사업으로 인해

노후화된 서울역이 새롭게 탄생할 것으로 예상됩니다. 

서울역 일대 도시재생활성화지역

 GTX-A,B 노선입니다.

GTX-A노선은 파주~삼성구간으로

현재 환기구 굴착 등 공사 진행중입니다.

2023년 개통 목표로 공정관리를 추진중에 있습니다.

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GTX-B노선은 송도~마석구간으로 연결되며

대한민국 지도상에서 좌우로 연결하는 노선입니다.

현재 국토교통부와 기획재정부 간 협의가 늦어짐에 따라

연기되어 올해 상반기에 발표가 날 예정이며,

착공예정일은 올해 말이나 23년 중으로 예상됩니다.

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이 노선들이 개통되면 서울,수도권의 접근성이

훨씬 편해지는 것이기에 굉장히 기대되는 노선입니다.

광역급행열차노선도

청파2구역 추진위사무실

이상 청파2구역에 대한 리뷰를 마치겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다.