종로구 숭인56번지 재개발후보지 예상 시세 및 투자가치 분석

숭인1동의 일부인 종로구 숭인동 56번지 일대로

이번 신통구역으로 선정시점에 동의율은 62%로

현재 매물이 없는 상태입니다.

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숭인56번지와 접하여 있는

보문파크뷰자이는

2017년 지상20층 총1186세대로 입주하였고,

전용84㎡, 공급34평 호가는 15억원

숭인56번지 재개발하여 신축된다면,

현재시점으로 동일평수17억원은

무난할것으로 전망됩니다.

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인근 원가를 비교해보면

강북구 수유역 인근 단독주택대지평당2천만원내외

아파트 전용84㎡평균 호가14억원,

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숭인56번지 단독주택은

평당2천만원 안팍으로 거래되었고,

이 구역 원가인 종전감정평가가 낮은 것을 알 수 있으며,

원가가 낮다는 것은 남는게 많은 사업장입니다.

종로구 숭인56번지 일대 재개발후보지 위치도

신통기획의 구역평가점수는

필수법적요건 구역 넓이와 건물 노후도를 기본으로

세부적인 정량평가를 통해 기본점수에 감점/가점을

합산하여 산출합니다.

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말 그대로 노후도를 기본으로

여러 기준을 고려한다는 점인데,

숭인동56번지 경우 노후동수 그리고

과소필지에서 만점을 획득하며 도합 83.6점으로 후보지로 선정!

어떤 이유로 위 점수가 나왔는지

아래에서 확인해 볼 수 있습니다.

정량적 평가지표 총점

숭인동의 법적요건을 검토한 결과

노후도연면적비율과 접도율을 제외한 나머지 요건들이

기준에 부합하는 수치를 보였습니다.

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숭인동일대 면적 약 42,400㎡ 내에

과소필지에 해당하는 90㎡이하의 필지비율이 59%로

서울시 전체 과소필지비율4.5%

정비구역10.6%와 대비하여

6배정도 높은 수치로 파악됩니다.

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최근 주택재개발구역을 추진한 13개 구역을

살펴본 결과, 과소필지만으로 법적구역 지정요건을

충족한 지역이 없는것으로 보아

실효성은 떨어지는 요건 중 하나이지만,

숭인동의 실주거환경 개선에

큰 변화를 불러올 것으로 예상합니다.

법적요건 검토결과

감점요인 중 하나인 반대동의율은

자치구인 종로구의 추천 당시에 확인되는

반대 토지등소유자 비율로 판단되는데,

재개발에대한 의지가 높은 숭인은

해당되지 않은것으로 보이며, 특별한 분쟁이 없을시

대상지는 7~8년이후 아파트가 신축될것입니다.

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일부 토지등 소유자중 추가분담금에 부담으로

반대가 몇 분 있으나, 조합원 분양신청계약시에

조합원분양가 아파트공급21평 4억5500만 원일 때

토지등소유자의 재산인 토지 와 건물 종전감정평가

4억원으로 감정되었다 가정한다면 아파트공급가에

조합원재산을 뺀 나머지 5천500만원 중 10%인

5백5십만원이 필요자금입니다.

감점사유

구역 건물노후화 119긴급차량 등 도로 열악함으로

재개발이 시급함에도 가로변을 따라 신축건물이 늘어나

개발을 못하는곳이 많습니다.

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서울시 10년이하 신축건물 비율 조사결과

신축비율5% 이하 지역이 약 26%로

숭인동 구역이 여기에 해당됩니다.

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대상지 총 건물수 중 준공일 2012년 이후에

해당되는 신축건물수 14개, 신축비율 약5.8%로

가점 15점 중 4.3점을 가져갑니다.

주택재개발 후보 지정점수 가점

신속통합기획의 주택접도율은 주거환경정비조례의

기준에 따르며, 주택정비형 재개발구역 제6조제2항

나목에 의거합니다.

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대상지 부적합요인 중 하나인 접도율은

2009년 서울특별시 의회 발의로 종전 30% 이하에서 40% 이하로 완화하는 방안으로 통과되었습니다.

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초기 집행부에선 50% 이하로 완화 예정이었으나,

기준 적용 시 추가 78만㎡의 구역이 재개발이 가능해져

무분별한 아파트공화국이 될 수 있음을 우려해 40%

이하로 조정하였습니다.

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반응형

주택접도율은 폭 4m 이상의 도로에 접한 건물의

비율을 뜻하며, 도로접도율이 낮을 수록 기반시설인

도로가 현저히 부족한 상태임을 판단하는 지표입니다.

4m이상 도로의 기준은

1970년대 도시계획법 재개발사업이 도입되며

지구 안의 공공시설 정비가 요구되었는데

그 적정 기준을 차량 즉, 소방도로가 출입 가능한 폭으로 산정한 것입니다.

숭인동56번지 일대 접도율

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건축법 시행령 제3조의3에 의해

막다른 도로의 길이가 35m인 경우

기존의 도로보다 넓은 너비 6m가 요구되는것은

긴급 재난 구조시 긴급자동차의 진입에 지장 없는

최소한의 너비가 확보되어야 하기 때문이며

숭인동의 경우 총 240동 중 기준에 부합하는 도로에

접하는 동수가 149 동으로 파악되었으며

기준인 40%를 초과하여 61.8%로 도로접도율은

무난한것으로 조사되었습니다.

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비율이 높아질수록 넓은 도로에 접한 건축물이 많아

교통 및 환경이 편리하며, 비율이 낮을수록 열악한

도로 상태를 보여주므로 접도율은 기반 시설의 열악함을 파악하는 지표라고 봅니다.

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종로구 숭인도56번지 일대 주택재개발지 후보지는

토지등소유자391명이 지하2층부터 지상25층 13개동,

임대비율20% 207세대

총1037세대로 건립이 가능합니다.

 종로구 숭인56번지 사업개요

지하철 6호선 보문역 도보권에 위치한

해링턴플레이스 안암은 안암2구역 재개발을 통해

199세대로 건립계획으로 지난해 12월

공급평당 2천700만원에 분양 된 점등을 고려하면,

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숭인56번지 지상25층 임대포함 1037세대

신축될 아파트 분양시점

일반평균 분양가 공급 평당2천900만원,

조합원분양가는 일반평균분양가의

75%는 무난할 것으로 추정되고 있습니다.

종후감정평가 분양가 추정

종로구 숭인동56번지 추정비례율

종로구 숭인동 56구역(숭인1동)의

과거3년 시세추이를 공시지가 또는 공동주택가격 대비 거래가격 비율로 살펴보면,

단독주택은 170% 수준이었다가

2021년에는 최고 270%로

약 1.5배의 상승을 나타내고 있습니다.

 

이 일대의 다세대 주택은

과거 3년 160% 수준이었다가

현재 270%를 웃도는 수치를 보여주고 있습니다.

숭인동56번지 일대 단독,다세대 시세추이

숭인동56구역 외 인근의 시세추이를 살펴보면

단독주택은 최근 3년 사이에 250% 이었다가

현재 최고 290%까지 상승된 상태이며

다세대 주택은 과거 140% 수준이었다가

현재 180%로 시세가 상승하였습니다.

종로구 숭인동56번지 인근 단독,다세대 시세추이

숭인56번지 신속통합기획 플랜카드

이상 종로구 숭인56번지에 대한 리뷰를 마치겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다.