용적률 이란? 용적률 뜻, 향후 완화 전망, 용적률 확인방법 [종합]

용적률 이란? 용적률 뜻, 향후 완화 전망, 용적률 확인방법 [종합]

 

부동산 재개발, 재건축 내용을 보다보면 용적률은 항상 접하게 되는데요. 

최근 윤석열 대통령도 용적률 완화를 얘기하며 너무 가라앉고있는 부동산 가격을 어느정도 끌어올리기 위한 메세지를 전달하고는 합니다.

오늘은 용적률의 개념과 왜 용적률을 확인해야 하며 앞으로는 어떻게 될 것인지에 대해 알아보겠습니다. 

용적률에 대해 알아봅시다 

    <목차>

1. 용적률 이란 
2. 용적률 확인방법
3. 용적률을 확인해야 하는 이유 
4. 용적률 완화 전망
5. 용적률 500%가 어려운 이유

 

1. 용적률 이란? 

 

 용적률이란 건축물의 연면적을 대지면적으로 나눈 비율을 의미합니다.

 여기서 연면적은 지하층을 제외한 각 층의 면적의 총합을 의미합니다.

 

쉽게 설명을 해보겠습니다.

 

• 내가 1000평을 가지고 있다고 가정을 하고, 거기에 50평짜리 10층짜리 건물을 지었다고 합시다. 
• 위에서 언급한 것과 같이 용적률이란 사람들이 사용 하는 바닥면적의 합을! 전체 땅의 면적으로 나눈 비율입니다.   
  (사람들이 사용하는 바닥면적은 1층 ~10층 모두 합하면 500평이 됩니다.)
• 그러면 총 500평/1000평 = 0.5 가 되고, 용적률은 백분율로 표기하기 때문에 50%가 됩니다. 

 

용적률이란

 

왼쪽 동탄역 예미지시그너스의 경우 아파트 층수가 47층까지 있나 

오른쪽 동탄역시범우남퍼스트빌 아파트의 경우  37층 고층도 있지만 대부분 20층대로 건립되었습니다. 

 

왼쪽 동탄역 예미지시그너스 :  아파트 면적이 작고, 모든 층수가 47층으로 용적률이 높은 399%   

오른쪽 동탄역시범우남퍼스트빌 아파트 : 아파트 면적이 크고, 대부분 20층대로 171% 의 용적률을 가집니다. 

 

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2.용적률 확인방법 

 

네이버 부동산에서 오른쪽 상단의 '단지'를 클릭하시게 되면 용적률을 보실 수 있습니다. 

용적률 확인방법

일반적으로 아파트별 평당가나 세대수, 사용승인일으로 설정되어 있을텐데요. 

네이버 '단지'를 클릭하셔서 용적률을 보시는 것이 가장 간단한 방법입니다. 

 

 

3. 용적률을 확인해야 하는 이유 

 

앞에서 설명한 용적률을 조금 더 정제된 용어로 표현하면 각 층 바닥면적의 합은 '연면적'이라고 하고 이 연면적을 대지면적으로 나눈 값을 용적률이라고 한다.

 

연면적 ÷ 대지면적 = 용적률(%)인 것이다.

 

용적률이 부동산에 있어서 중요한 이유는 용적률이 어떤지에 따라 노후화된 아파트를 허물고 새로 짓는 재건축이나 재개발을 할 때 사업성이 달라지기 때문이다.

 

기본적으로 각 지역별로 도시경관을 저해하는 무분별한 건축행위를 막기 위해서 도시계획 조례로 용적률을 제한하고 있는데, 이 상한 용적률과 현재 아파트의 용적률 차이에 따라 사업성이 달라진다.

 

지금 우리 동네 아파트가 30년 전에 용적률 150%로 지어졌고, 현재 법령상으로 최대 용적률은 250%까지 할 수 있다고 해보자. 그렇다면, 아파트를 허물고 용적률 250%에 맞춰서 신축 아파트를 지을 수 있게 되고, 그렇게 되면 기존에 살던 세대수보다 더 많은 세대 수가 지어지게 된다.

 

결국 이렇게 늘어난 세대수는 우리가 알고 있는 분양으로 공급이 되고 이렇게 일반인들에게 공급되는 분양이 많을수록 건설사와 기존에 살고 있던 사람들(조합원이라고 한다)의 이득이 커지기 때문에 재건축의 사업성이 높아질 수 있는 것이다.

 

재건축이나 재개발에 대해서 지금 구구절절 설명하면 너무 길어지기 때문에 여기서 생략하고, 

 

결론은 수도권, 특히 서울의 경우에는 땅이 부족하기 때문에 기존의 아파트를 허물고 새로 지어야 하는데 용적률에 따라 사업성이 달라지고 투자를 할지 말지를 결정하게 해주는 주요한 요소 중 하나로서, 부동산을 시작하는 사람들이라면 절대 멀리해서는 안 되는 용어이다.

 

물론, 단순 용적률보다 해당 구역이 용도지역이 어떤 것인지에 따라 사업성이 달라지는데, 이 부분은 아래 포스팅을 참조하길 바란다.

4. 용적률 완화 전망 

 

용적률 완화 전망에 대해 알아보겠습니다. 

 

용적률 완화 전망

 

기존의 1기 신도시의 평균 용적률은 198% 정도인데요. 

이번에 윤대통령이 되면서 용적률을 500%까지 고려하겠다고 하였는데요. 

위의 그림은 서울 목동의 신시가지 아파트의 재건축 용적률 변경에 대한 내용입니다. 

 

목동 신시가지 아파트의 지구단위계획이 통과되면서 2만6000여 가구의 재건축이 조속히 진행 될 예정입니다. 

목동의 주거를 개선함으로써 여의도·영등포의 배후 주거 기능을 강화하고 상업지역과 유휴지 재정비를 통해 서울 서남권의 상업·문화의 중심지로 목동을 키울 예정입니다.

22년 12월 중순에 국토교통부가 현재 50%인 안전진단 기준을 30%로 완화하는 방안을 확정하게 된다면

재건축 추진이 한결 나아지고 서울의 실질적인 공급이 더 늘어나게 될 예정입니다. 

 

용적률 관련해서는 현재 고밀주거지역에 일률적으로 상한을 정하기보다 지역·단지별로 생활환경을 고려해 부분적으로 좀 더 높은 용적률을 적용하겠다는 것이 가장 유력합니다.

 

5. 용적률 500%가 어려운 이유 

 

실제 윤대통령의 용적률 500% 적용하겠다는 공략은 이루어 지기가 어려운 공략인데요. 

[1기신도시 특별법 : 비역세권 300%, 역세권은 500%]

 

원희룡 용적률 500%

 

1기 신도시 아파트는 총 29만 2000호 중에 일산과 분당을 제외하면 실제로 사업성이 좋은 곳이 많지않습니다.

일산과 분당에 혜택을 주지 않아도 도시 및 주거환경 정비법에 의해 용적률을 상한 250%까지 할 수 있습니다. 

서울의 경우 3종 일반주거지역의 용적률 상한선은 법적으로 300%, 서울시 조례 상한은 250% 입니다. 

1기 신도시 같은 경우 용적률 상한이 200% 전후 였다가 이번에 500%로 올려준다면 

서울에서 오랜기간 추진하고 기다렸던 사람들을 소외시키는 형평성의 문제가 커집니다. 

 

만약 비역세권 300%가 적용된다 하더라도 용적률이 커져 세대수가 늘어날 경우 기부채납도 늘어나게 되어 길도 늘려야 하므로 사업성이 높은 곳은 많지 않습니다.  

 

이상으로 용적률 이란? 용적률 뜻, 향후 완화 전망, 용적률 확인방법 [종합]에 대한 글을 마치겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다.